Das OLG Schleswig hat mit Urteil vom 13.03.2015, Az. 17 U 98/14, eine interessante Entscheidung getroffen.
Der Eigentümer der betroffenen Immobilie, eines Einfamilienhauses, wollte dieses verkaufen. Er beauftragte einen Makler. Dieser empfahl dem Verkäufer, einen Energieausweis erstellen zu lassen, was dieser auch tat. Der Energieausweis wurde dem Käufer der Immobilie vor dem Notartermin ausgehändigt. Zu dem Energieausweis finden sich keine weiteren Angaben in dem Notarvertrag. Im dem Vertrag ist – der Üblichkeit entsprechend – ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden.
Der Käufer macht nach Vertragsschluss die Minderung des Kaufpreises geltend und verweist darauf, dass die energetische Qualität der Gebäudehülle nicht den Angaben im Energieausweis entspreche.
In seiner Entscheidung lehnt das Gericht eine Haftung des Verkäufers ab. Denn allein durch die Aushändigung des Energieausweises haben die Parteien keine Beschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Satz 1 BGB vereinbart. Eine solche Vereinbarung liegt nach den Ausführungen des Gerichts nur dann vor, wenn sich klar und eindeutig die Pflicht des Verkäufers ergibt, für die bestimmte Beschaffenheit einzustehen. Hierfür ist allein die Übergabe des Energieausweises nicht ausreichend. Zudem war zu berücksichtigen, dass diese Angaben im Kaufvertrag nicht erwähnt wurden. Also gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde und insbesondere des vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
Die bloße Aushändigung eines Energieausweises führt also nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 BGB.
Im der Folge ist Verkäufern von gebrauchten Immobilien zu empfehlen, den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag auch auf die Angaben im Energieausweis zu erstrecken. Käufer allerdings sollten versuchen, sich die für den Kauf wichtigen Angaben im Energieausweis als Beschaffenheit der Immobilie zusichern zu lassen.
Wer sich im Rahmen einer Erstberatung bei einem Rechtsanwalt erhofft, eine kostenlose Auskunft oder einen kostenlosen Rat zu erhalten, der irrt. In der Regel stellt der Anwalt das Erstberatungsgespräch in Rechnung. Der Anwalt ist grundsätzlich berechtigt für eine Erstberatung eine Vergütung zu verlangen. Ihm ist es nicht erlaubt, seine Beratungstätigkeit kostenlos anzubieten. Doch was kostet eine Erstberatung?
Für die Vergütung von Rechtsanwälten bestehen klare gesetzliche Vorgaben. Was ein Anwalt als Vergütung für eine Erstberatung verlangen darf, richtet sich nach § 34 RVG. Zunächst ist eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mandant und Rechtsanwalt maßgeblich. Wurde eine solche Vergütungsvereinbarung aber nicht getroffen , hat der Anwalt nach § 612 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf die übliche Vergütung. Im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ist festgelegt, dass die Gebühr für ein erstes Beratungsgespräch beim Rechtsanwalt Privatleute zwischen 10 und 190 Euro zzgl. Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer kosten darf.
Bei zu geringen finanziellen Mitteln unterstützt der Staat seine Bürger mit Beratungshilfe, welche beim lokalen Amtsgericht beantragt werden kann. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann hier greifen.
Für Gewerbetreibende oder Freiberufler, die eine Auskunft oder ein Rat wollen, gilt die Höchstbeschränkung nicht.
Wird der Rechtsanwalt aufgrund des Erstberatungsgesprächs aktiv, so können die Kosten für die Erstberatung auf die weitere Tätigkeit angerechnet werden (§ 34 Abs. 2 RVG).
Ein Rechtsanwalt muss grundsätzlich nicht über die Kosten einer Erstberatung aufklären. Denn von einer Kostenpflicht muss stets ausgegangen werden (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 13.02.2014, Az. 21 C 979/13).
Erfolgreiche Rückforderung von Bearbeitungsgebühren vielfach bis zum 31.12.2014 möglich !!!
Die mit Spannung erwarteten Entscheidungen des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Frage der Verjährung bei der Rückforderung von Bearbeitungsgebühren aus Verbraucherkreditverträgen vom 28.10.2014 liegen vor.
In beiden Verfahren entschied der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Verbraucher!
Wir erinnern uns: Das Recht auf Rückforderung von Bearbeitungsgebühren verjährt grundsätzlich in 3 Jahren. Es beginnt regelmäßig mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis hat, wenn er von der Leistung und den Tatsachen weiß, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrundes ergibt. Nicht erforderlich ist, dass er aus den ihm bekannten Tatsachen die zutreffenden rechtlichen Schlüsse zieht. Ausnahmsweise kann die Rechtsunkenntnis des Gläubigers den Verjährungsbeginn hinausschieben, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliegt. Das gilt erst recht, wenn selbst ein rechtskundiger Dritter die Rechtslage in einem nicht ausreichenden Maß einzuschätzen vermag.
Diese Voraussetzungen sah der Bundesgerichtshof als erfüllt an. Es gab Zeiten, in denen Bearbeitungsentgelte in „banküblicher Höhe“ von bis zu 2 % gerichtlich gebilligt worden waren. Erst im Jahr 2011 verfestigte sich die obergerichtliche Rechtsprechung, nach der Bearbeitungsentgelte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verbraucherdarlehensverträgen unwirksam sind. Damit musste auch ein rechtskundiger Dritter davon ausgehen, dass den Banken eine Berufung auf die ältere Rechtsprechung versagt bleibt, d.h. für die Rückforderung der Bearbeitungsentgelte hinreichende Erfolgsaussichten für ein Klageverfahren bestehen.
Nunmehr gilt: Bearbeitungsgebühren, die im Jahr 2005 bis einschließlich des Jahres 2011 entstanden sind, können zurückgefordert werden. Denn diese Forderungen entstanden erst mit Schluss des Jahres 2011, so dass die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2014 (!) eintritt.
Achtung: Auch Rückforderungsansprüche aus Dezember 2004 und zum Teil aus November 2004 sind noch nicht verjährt. Hier läuft die Verjährung taggenau nach Entstehung des Anspruchs, und zwar exakt 10 Jahre. Wurde die vollständige Bearbeitungsgebühr beispielsweise am 20.11.2004 gezahlt oder aber der um die vollständige Bearbeitungsgebühr gekürzte Kreditbetrag ausgezahlt, verjährt der Rückforderungsanspruch mit Ablauf des 20.11.2014.
Für Rückforderungsansprüche, die ab dem 01.01.2012 entstanden, gilt grundsätzlich weiterhin die 3-jährige Verjährungsfrist.
Fazit: Schnell sein lohnt sich jetzt für alle Kreditnehmer, bei denen die Bearbeitungsgebühr zwischen Dezember 2004 und Dezember 2011 und zum Teil noch im November 2004 gezahlt bzw. der um die Bearbeitungsgebühr gekürzte Kreditbetrag ausgezahlt wurde.
Betreiben Sie jetzt Verjährungshemmung. Wir sagen Ihnen wie.
