Der BGH hat sich in seinem Beschluss vom 14.09.2017 – I ZR 261/16 – mit folgendem Fall befasst:
Ein Kaufinteressent beauftragte einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie. Der Makler wies dem Kaufinteressenten eine Immobilie nach. Diese wurde dann allerdings nicht vom Kaufinteressenten selbst, sondern von dessen Bruder erworben. Der Kaufinteressent und auch dessen Bruder verweigerten die Zahlung der Maklerprovision.
Der Makler verklagte seinen Vertragspartner, also den Kaufinteressenten – und zwar mit Erfolg!
Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht einem Makler ein Provisionsanspruch dann zu, wenn der beabsichtigte Vertrag abgeschlossen, hier also notariell beurkundet, wird. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt (hier der Kauf durch eine andere Person), entsteht jedoch kein Anspruch auf Maklerlohn.
Eine Ausnahme wird jedoch bejaht, wenn der Maklerkunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erreicht. Beim Erwerb der nachgewiesenen Immobilie durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität der Verträge vorliegen, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Beruft sich in einem solchen Fall der Maklerkunde darauf, dass der ursprünglich von ihm angestrebte Vertrag nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen wurde und er daher nicht zahlen müsse, verstößt er hiermit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.