Das OLG Schleswig hat mit Urteil vom 13.03.2015, Az. 17 U 98/14, eine interessante Entscheidung getroffen.
Der Eigentümer der betroffenen Immobilie, eines Einfamilienhauses, wollte dieses verkaufen. Er beauftragte einen Makler. Dieser empfahl dem Verkäufer, einen Energieausweis erstellen zu lassen, was dieser auch tat. Der Energieausweis wurde dem Käufer der Immobilie vor dem Notartermin ausgehändigt. Zu dem Energieausweis finden sich keine weiteren Angaben in dem Notarvertrag. Im dem Vertrag ist – der Üblichkeit entsprechend – ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden.
Der Käufer macht nach Vertragsschluss die Minderung des Kaufpreises geltend und verweist darauf, dass die energetische Qualität der Gebäudehülle nicht den Angaben im Energieausweis entspreche.
In seiner Entscheidung lehnt das Gericht eine Haftung des Verkäufers ab. Denn allein durch die Aushändigung des Energieausweises haben die Parteien keine Beschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Satz 1 BGB vereinbart. Eine solche Vereinbarung liegt nach den Ausführungen des Gerichts nur dann vor, wenn sich klar und eindeutig die Pflicht des Verkäufers ergibt, für die bestimmte Beschaffenheit einzustehen. Hierfür ist allein die Übergabe des Energieausweises nicht ausreichend. Zudem war zu berücksichtigen, dass diese Angaben im Kaufvertrag nicht erwähnt wurden. Also gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde und insbesondere des vereinbarten Gewährleistungsausschluss.
Die bloße Aushändigung eines Energieausweises führt also nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 BGB.
Im der Folge ist Verkäufern von gebrauchten Immobilien zu empfehlen, den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag auch auf die Angaben im Energieausweis zu erstrecken. Käufer allerdings sollten versuchen, sich die für den Kauf wichtigen Angaben im Energieausweis als Beschaffenheit der Immobilie zusichern zu lassen.
